La construcción de no despega

El 85% de la población compra una vivienda con crédito; el Biess es el colocador de crédito más grande del segmento.

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Existen algunas zonas de Cuenca, como en la avenida 12 de Octubre, donde el mercado de la construcción avanza a través de empresas privadas. ACR

GRÀFICO

Fuente: Acbir Azuay

Un 5% de caída registra el sector inmobiliario del Azuay a noviembre de 2019 en comparación a noviembre de 2018; en este contexto surgen preocupaciones para el sector de la construcción -del cual dependen varias economías- debido a diferentes problemáticas, la más actual, la inquietud de que el Gobierno aplique un nuevo impuesto en la reforma tributaria que debate la Asamblea.

Hay el temor de que se considerere el ingreso de la venta ocasional de inmuebles dentro de la renta global para el cálculo del impuesto a pagar. Sería un ajuste tributario a la venta de inmuebles, a diferencia de lo que hoy sucede: una persona puede vender hasta dos casas en el año sin pagar el tributo.
Todo impuesto que se quiera cargar a la compra de un inmueble no es positivo, advierte Adrián Rodríguez, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces (Acbir) del Azuay. El hecho de adquirir un inmueble es un costo alto.

¿Por qué? más del 85% de la población compra una vivienda a través de una línea de crédito entonces se le suma la carga financiera mensual que paga en intereses.

Además, paga la plusvalía vigente con el 10%, la alcabala que representa el 1% de la cuantía del bien, la Contribución Especial de Mejoras, el predio, la inscripción en el Registro de la Propiedad, etcétera.

Este nuevo impuesto significaría cargar un rubro sobre la actividad que se genere en la venta de inmuebles hasta cinco años, valor que se carga en el Impuesto a la Renta que va del 25 al 35%, iría en función de los ingresos que tenga la persona ese año, mientras más ingresos más alto pagaría.

Otro inconveniente que preocupa no solo Acbir, sino a la presidenta de la Cámara de la Construcción de Cuenca, María Cristina García, es el hecho de que han venido trabajando con el Municipio y está en proceso una digitalización de los trámites de la construcción para que sean mucho más eficientes y ágiles, pero “todavía no está funcionando”.

La aspiración es acelerar los procesos de aprobación, lotización y proyectos “porque estos retrasos generan que el dinero quede amortizado y ese tiempo que está paralizada una obra son costos financieros que el constructor financia de alguna manera y termina cargando al precio de venta final”.
Ejemplos: en Guayaquil sacar un historial de la propiedad dura dos días, en Cuenca son cinco días hábiles y si cae feriado, son más. El certificado de gravamen demora seis días; licencias urbanísticas en promedio tardan un mes…

Entonces, hasta esperar un mes se cae el negocio, pues la licencia urbanística es el primer requisito para presentar un anteproyecto. (ACR)-(I)

Problema: vivienda “económica”

Cuenca tiene déficit de vivienda económica, afirma Adrián Rodríguez, presidente local y nacional de Acbir. Establece una relación frente a ciudades como Quito o Guayaquil, en donde ofertan inmuebles entre 50 y 70 mil dólares, en Cuenca no es posible porque “el costo del suelo no le permite al constructor tener rentabilidad peor autofinanciamiento”.

Exhorta a tener una alianza público-privada en donde se doten terrenos a la empresa privada, se haga un fideicomiso mixto o se trabaje en conjunto para hacer acequible la vivienda.

Asegura que en la ciudad de Cuenca no hay propuestas de vivienda de 50 a 70 mil dólares “este segmento no existe…excepto en zonas alejadas, pero la idea es que las condiciones de vida de la gente mejoren con mejores distancias”. (I)

Otro mal:
vendedores
informales

Adrián Rodríguez, presidente local y nacional de Acbir. ACR

La informalidad en el corretaje inmobiliario (vendedores sin licencia) es otro problema que enfrenta la construcción; en Cuenca cerca del 40% de las transacciones se hacen a través de un corredor de bienes raíces o intermediador, pero nadie pregunta si él tiene licencia, es decir, si la asesoría que dará para vender o comprar un inmueble está fundamentada.

Este problema no es aislado, desencadena en la especulación, según Adrián Rodríguez. Es algo que le está pasando factura a la ciudad, en Quito o Guayaquil el terreno representa máximo el 30% del valor de un inmueble, y en Cuenca está cerca del 45%, quiere decir que en una casa de 100 mil dólares, los 45 mil dólares representan solo el valor del terreno; esto les quita competitividad a los corredores formales y sucede porque no existe un control, dice.

La Ley de Corredores data de 1985; se reformaron en 2016 dos artículos y la más reciente que se hizo es en función del Código de Comercio que ratifica que para ejercer la actividad inmobiliaria se necesita estar habilitado, tener una licencia profesional. Denuncia que en Cuenca estamos en un mercado sin control. (I)