“Medidas del Biess influirán en oferta y demanda inmobiliaria”

En los últimos cinco días se registran diez negociaciones caídas en el gremio de corredores

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En Cuenca, el Banco del IESS, Biess, opera en la segunda planta del edificio central en la calle Gran Colombia. ACR

La Asociación de Corredores de Bienes Raíces (ACBIR) del Azuay, a través de su presidente, Adrián Rodríguez, presentó su preocupación frente a las recientes medidas tomadas por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) respecto a los créditos hipotecarios.

Las medidas tomadas por el Biess, principal colocador de créditos hipotecarios del país, dice Rodríguez Serrano, pone en riesgo la estabilidad del sector inmobiliario.

Señala que hubo “falta de socialización con los distintos actores del sector”.

Lo que ahora está en juego no es solo la inversión del constructor, sino el patrimonio de muchas familias que ya planificaron la compra de su vivienda en condiciones que hoy son diferentes. Hoy tienen dos opciones: desistir de la compra o ajustar un monto, pues el cupo de crédito asignado en meses anteriores se reduce considerablemente:

Ejemplo: antes una casa de 100 mil dólares podía ser financiada al 100% con un enganche promedio de 5.000 dólares, hoy esa misma vivienda con las nuevas políticas del Biess solo accedería al 85% de financiamiento, lo que obliga al comprador a buscar 10 mil dólares adicionales a su entrada, en un tiempo muy corto.

Rodríguez advierte que, en su gran mayoría, los compradores suscribieron una promesa de compraventa, en la cual se estableció un plazo para el pago total y al no cumplirse lo pactado existe una penalidad.
Otro cambio en la política de créditos del Biess es el aumento de 12 a 24 aportaciones consecutivas, lo que posterga el tiempo para compra de vivienda, un aspecto más que “paralizará los proyectos inmobiliarios”.

Las medidas del Biess influirán en la oferta y demanda del mercado inmobiliario, dice.

Y revela que los resultados son inmediatos: cae la demanda de casa propia, caen precios de vivienda, disminuyen los proyectos de vivienda nueva y baja el empleo; entonces, se genera un aumento de la demanda de arriendo y suben los precios de alquiler.

Solo en los últimos cinco días, reporta Rodríguez, se registraron diez negociaciones caídas en el gremio de corredores, por cambios significativos en el cupo asignado en la pre-calificación del crédito y la calificación luego de realizarse el peritaje de la vivienda; la gente no tiene cómo financiar ese déficit provocado de última hora.

En tal sentido exhorta a establecer filtros para colocar créditos, pero no en el cupo, sino en el destino de la compra, no es lo mismo adquirir la primera vivienda, que comprar una como inversión, sería el caso del segundo inmueble.

Y exhorta a preguntarse “las medidas fueron realmente tomadas por la tasa de morosidad del 6,9% del último mes o por liquidez del Biess”. (ACR)-(I)


Respuesta del Biess

Este Diario, pidió una entrevista al Biess (Quito), entidad que respondió con este Boletín: “con relación a los productos de crédito hipotecario, se han establecido políticas para fortalecer la colocación de créditos en el sector de la construcción, en apoyo a la reactivación económica del país.

En este sentido, el Biess, alineado a los objetivos del Plan Prosperidad 2018-2021, trabaja en proyectos de vivienda para los segmentos de interés social e interés público, al mejorar las condiciones de financiamiento a través de tasas de interés preferencial de 4,99%, otorgadas por el Gobierno, con montos de financiamiento de hasta el 95% y plazos de hasta 25 años.

Además, se extiende la edad límites de los asegurados de 75 a 77 años para el plazo de pago de créditos hipotecario…”. (I)

María Cristina García, presidenta de la Cámara de la Construcción de Cuenca. ACR

“Casas de constructores
que arriesgaron patrimonio
y no podrán vender”

¿Qué opina sobre la última resolución del Biess en créditos hipotecarios?

El sector de la construcción se ve cada día más afectado por diversas situaciones…son este tipo de medidas las que no permiten que la situación mejore.
Los cambios relevantes que afectan al sector de la construcción se encuentran basados, según el gerente del Biess, en el incremento acelerado de la tasa de morosidad en los créditos hipotecarios que pasaron de 0.99% en 2012 a 6.63% en enero 2019, este aspecto es incomprensible.

¿Por qué?

Porque las cuotas de un préstamo son descontadas directamente por el empleador del rol de pagos del empleado; además, la morosidad señalada es en la adquisición de terrenos y viviendas para inversión, en lo que se refiere a la adquisición de primera vivienda, la morosidad es casi nula.
Uno de los cambios es tomar en cuenta los ingresos netos de los afiliados y no los brutos como base para determinar su capacidad de pago, es decir, se considerará solo el valor de los ingresos de los trabajadores, restando las retenciones y demás egresos que constan en el sistema financiero. Antes se tomaba en cuenta el 40% de los ingresos brutos, ahora el 30% de los ingresos netos.
Se reducen los montos de financiamiento: viviendas entre 10.000 y 100.000 dólares antes 100%, ahora 85%; viviendas entre 100 mil y 150 mil dólares antes 80% ahora 80%; viviendas entre 150 mil y 200 mil dólares antes 80% ahora 75%.
Varía la cantidad de aportaciones necesarias para acceder al préstamo, antes el afiliado necesitaba 36 aportaciones mensuales, manteniendo 12 consecutivas, ahora son 24 consecutivas. Y se mantiene el plazo de 25 años.

¿Al respecto qué dicen los constructores?

Los constructores en general queremos levantar nuestra protesta más enérgica contra estas medidas que lo único que hacen es que el sector se vea cada día más relegado y que la posibilidad de acceder a la vivienda sea cada día menor.
El perjuicio al sector inmobiliario es directo y de gran impacto, ya que se ve disminuida la capacidad adquisitiva de las familias, tomemos en cuenta que al momento existe una oferta de unidades de vivienda de constructores que arriesgaron su patrimonio para ofrecer este producto y no lo van a poder vender.
Este aspecto viene a ahondar aún más nuestra problemática; en nuestro medio el problema inicia con la imposibilidad de acceder a un terreno por el alto costo, engorrosa tramitología municipal, incongruentes normativas del Miduvi y ahora, la nueva normativa del Biess para acceder a créditos hipotecarios. (ACR)-(I)

Decano de la Facultad de Economía, Rodrigo Mendieta, PhD. ACR

“Esta revisión es una
condición del FMI”

¿Qué piensa sobre los cambios en las condiciones de crédito que realiza el Biess?

Obedece al hecho de que se tiene que restructurar la cartera del Biess, ya que ha habido un aumento preocupante de la morosidad del pago de los créditos. La morosidad está en el doble de lo que tiene la banca privada, eso pone en riesgo el sistema de crédito hipotecario. Esta revisión también es una condición que se puso con el Fondo Monetario Internacional (FMI) en la medida en que hay que revisar este tipo de financiamientos.
La revisión de las condiciones de crédito hace que se reduzca el monto máximo que se puede otorgar para la compra de una casa en los productos de vivienda más cara y también se disminuye la capacidad de endeudamiento que puede tener la persona en base a sus ingresos.
Los segmentos de casas más caras a las que puede acceder una persona con crédito hipotecario se van a perfilar con montos menores; si bien es por mejorar estos perfiles de financiamiento que tiene el Biess, sí habrá una afectación sobre todo al sector de construcción.

¿Usted está de acuerdo con estos ajustes que hizo el Biess?

Creo que es importante, y ahí es donde yo estaría de acuerdo con la medida, porque considero que sí debe ser revisada la cantidad de cartera que el Biess tenga, porque puede ser que, teniendo medidas laxas o un poco menos técnicas, podemos llegar a tener un nivel de morosidad muy alto y entonces va a generar un problema para el Biess y para todos los afiliados porque, al final, la plata con la que se financian los créditos hipotecarios pues es de los afiliados. Así es que yo estaría de acuerdo, a pesar de que habría una afectación al sector de la construcción, pero estaría de acuerdo en que se tomen estas medidas.

¿Pero qué hace falta?

Hace falta que, si bien es cierto se están revisando estas condiciones de financiamiento para vivienda cara, sin embargo también deberíamos, en cambio, dar más facilidades para vivienda de menos valor o, más bien, de interés social y en eso también debería estar trabajando el gobierno.
Esto es importante porque si uno ve en los niveles de costos de vivienda más baja, de más bajo valor, que estaría siendo concordante con la vivienda social, ahí la morosidad no es alta y, entonces, más bien ahí es en donde el gobierno debería trabajar.

¿En este caso qué debe hacer el Miduvi?

En el caso del Miduvi con los promotores inmobiliarios es importante que se refuercen las alianzas para poder aumentar la oferta de vivienda sobre todo de interés social. (ACR)-(I)

Sector cooperativo desea
incrementar estos créditos

Juan Pablo Guerra, presidente de la Unión de Cooperativas de Ahorro y Crédito del Sur (UCACSUR). ACR


¿Qué opina sobre la decisión de poder reducir los cupos de crédito en función de montos y el manejo de las tasas?

Es un esquema que puede ser perjudicial para afiliados que tenían la esperanza de tener casa propia y que la falta de reacción de los montos establecidos podría también generar un impacto en el sector inmobiliario. En el financiero esta acción puede generar en una necesidad de crédito que debe ser cubierto por la banca privada o el sector financiero popular y solidario.

Desde tiempo atrás, inclusive en las reuniones con el presidente Moreno, expresamos nuestro interés de apoyar dentro la reactivación de la construcción de vivienda social y de otro tipo de vivienda que podría ser manejada por el sector cooperativo, solicitando la Presidencia que podamos obtener recursos que nos permita colocar a montos adecuados, ajustando a la realidad del sector cooperativo.

¿Para las cooperativas, los créditos hipotecarios todavía son mínimos?

El sector cooperativo como tal, si bien ha incrementado su volumen de créditos hipotecarios, todavía este tipo de préstamo está en un proceso de maduración y requiere fondeo correcto para que las cooperativas puedan insertarse en el mercado con tasas adecuadas.

¿Por qué el fondeo es clave?

Porque el costo de fondeo del sector cooperativista es mucho más elevado que en el resto del sistema financiero tradicional.

¿Pero el problema son los recursos?

La restricción de los recursos es algo que se debe manejar. Nosotros, en este sentido, hemos generado diversas propuestas para fondearnos a través de la Corporación Nacional de Finanzas Populares e inclusive se ha visto la posibilidad de hacer reformas para que se pueda acceder a recursos de la CFN. En esta medida, es necesario generar un proceso de reactivación, de análisis concreto entre los actores y nosotros analizaremos la pertinencia de algunas estrategias que se pueden dar para coadyuvar a que se dinamicen estos créditos.

¿Pero la tasa de interés de ustedes no es muy alta?

Todo producto financiero nace de un análisis técnico que sale de un comparativo de saber: cuál es el costo de fondeo de recursos de las cooperativas, el costo del ahorro, lo que se paga a nuestro ahorrante por sus inversiones y el costo administrativo del recurso, al sumar esos factores a nosotros nos da una diferencia para poder determinar si es viable o no la colocación de un determinada tasa para un producto. (ACR)(I)